Gentile avvocato, ho letto su un giornale che è possibile acquistare una casa in leasing: la cosa mi ha incuriosito. Ma di cosa si tratta? qual è la differenza rispetto a un mutuo? Molte grazie, Federico
Gentile Federico,
in effetti la notizia che ha letto è vera: dall’inizio del 2016 fino alla fine del 2020 è possibile, per un privato cittadino, comprare la casa con un contratto di leasing. Questo tipo di locazione “immobiliare” prevede che la banca (o un altro intermediario) acquisti l’immobile, conforme alle caratteristiche volute dal privato utilizzatore e lo metta a sua disposizione per un determinato periodo di tempo al termine del quale il privato potrà decidere se recedere dal contratto, rinnovarlo, oppure acquistare in prima persona la casa pagando una maxirata finale. In buona sostanza, il meccanismo non è poi tanto diverso da quello previsto per la compravendita delle automobili. Ci sono, però, delle peculiarità: si deve trattare di abitazione principale, ossia della casa dove si stabiliscono la residenza e il domicilio. L’utilizzatore non può avere più di 34 anni e non deve avere un reddito superiore ai 55 mila euro l’anno: in questo modo potrà godere di una detrazione Irpef pari al 19% sui canoni fino a 8 mila euro l’anno e di una detrazione sempre pari al 19% sulla maxi rata finale per un massimo di 20 mila euro (per gli over 35 le detrazioni sono dimezzate).
Infine, il contratto deve essere scritto – atto pubblico o scrittura privata autenticata – pena la sua nullità. Per quanto riguarda la sua domanda sulla differenza dal contratto di mutuo, innanzitutto la locazione immobiliare non richiede di garantire il finanziamento con l’iscrizione di ipoteca, presupposto fondante il mutuo, né richiede il possesso di una certa quantità di denaro al momento dell’acquisto. Inoltre non è previsto il versamento di una caparra iniziale e, in caso di riscatto dell’immobile, i soldi pagati a titolo di canone saranno dedotti dal prezzo finale. Fiscalmente, poi, c’è una certa convenienza: l’imposta di registro è pari all’1,5% del prezzo dell’immobile (i canoni sono soggetti alla normale imposta del 2%) e, in sede di riscatto, si paga l’imposta fissa di 200 euro. Analogamente a quanto accade con il mutuo, anche con il leasing si può usufruire della sospensione del pagamento del canone in caso di cessazione del rapporto di lavoro, solo per una volta e per non più di dodici mesi. Infine, in caso di fallimento del costruttore dell’immobile, l’utilizzatore non subirà alcuna azione revocatoria: continuerà cioè a vivere nella casa senza timore che su di lui si riversino gli effetti negativi della procedura concorsuale.
[Francesca Galdini]
